Κύρια κατοικία: Η νέα δυνατότητα μέσω του Εξωδικαστικού – Πότε δεν μειώνεται η οφειλή – Η νέα ρύθμιση και οι εξαιρέσεις στο “κούρεμα”

Πρόσθετη και, σε κάθε περίπτωση, προαιρετική είναι η νέα δυνατότητα που παρέχει ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός στους οφειλέτες οι οποίοι θέλουν να διασώσουν την κύρια κατοικία τους και διαθέτουν παράλληλα και άλλη ακίνητη περιουσία.

Ειδικότερα, από τις 21 Σεπτεμβρίου ο οφειλέτης μπορεί να διαχωρίσει την κύρια κατοικία του από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία του, να συναινέσει στην εκποίηση των λοιπών ακινήτων και να λάβει πρόταση ρύθμισης στην οποία, για τον υπολογισμό της ρυθμιζόμενης οφειλής, λαμβάνεται υπόψη η αξία της κύριας κατοικίας.

Στον πυρήνα του νέου εργαλείου βρίσκεται, επομένως, η δυνατότητα του ίδιου του οφειλέτη να αποφασίσει εάν θα «θυσιάσει», μέσω εκποίησης, τη λοιπή ακίνητη περιουσία του, προκειμένου να επιτύχει ευνοϊκότερη και βιώσιμη ρύθμιση και να προστατεύσει την κύρια κατοικία του.

Η εκποίηση δεν πραγματοποιείται σε τιμή που καθορίζεται αυθαίρετα από τον πιστωτή, αλλά μέσω ειδικής διαδικασίας που προβλέπεται από τη νομοθεσία. Ειδικότερα, η έκθεση εκποίησης περιλαμβάνει ως τιμή πρώτης προσφοράς την αξία που έχει γνωστοποιηθεί στην πλατφόρμα από τον πιστωτή –την οποία ο οφειλέτης μπορεί να ελέγξει πριν από την οριστικοποίηση της αίτησής του– και η οποία είναι η υψηλότερη μεταξύ της εμπορικής αξίας και της αξίας ΕΝΦΙΑ. Η διαδικασία πραγματοποιείται ηλεκτρονικά ενώπιον πιστοποιημένου συμβολαιογράφου.

Σε κάθε περίπτωση, ο οφειλέτης είναι εκείνος που αποφασίζει τελικά εάν θα αποδεχθεί την πρόταση ρύθμισης που θα προκύψει.

Για τους ευάλωτους και τους επιλέξιμους οφειλέτες –δηλαδή όσους εμπίπτουν στα διευρυμένα οικονομικά και περιουσιακά κριτήρια (μεσαία τάξη) – η πρόταση που παράγει ο μηχανισμός είναι υποχρεωτική για τους πιστωτές. Η τελική απόφαση, ωστόσο, για την αποδοχή της ανήκει πάντοτε στον οφειλέτη.

Για οφειλέτες με υψηλότερα εισοδήματα ή/και μεγαλύτερη περιουσία, οι χρηματοδοτικοί φορείς δεν υποχρεούνται γενικά να υποβάλουν ή να αποδεχθούν πρόταση ρύθμισης. Πρόκειται για γενικό χαρακτηριστικό του Εξωδικαστικού Μηχανισμού και όχι για ειδική πρόβλεψη που αφορά την προστασία της κύριας κατοικίας.

Η νέα δυνατότητα που ενεργοποιήθηκε στις 21 Σεπτεμβρίου δεν αλλάζει τίποτα για όσους δεν διαθέτουν άλλη ακίνητη περιουσία πέραν της κύριας κατοικίας τους και προσφεύγουν στον Εξωδικαστικό για τη ρύθμιση των οφειλών τους. Στην περίπτωσή τους, ο αλγόριθμος λαμβάνει ήδη υπόψη μόνο την κύρια κατοικία, επομένως το αποτέλεσμα δεν διαφοροποιείται.

Πριν από την υιοθέτηση του νέου εργαλείου, δηλαδή της δυνατότητας διαχωρισμού της κύριας κατοικίας από τη δευτερεύουσα ακίνητη περιουσία –όπως εξοχικά, οικόπεδα και άλλα ακίνητα–, ο αλγόριθμος του Εξωδικαστικού λάμβανε υπόψη την αξία του συνόλου των περιουσιακών στοιχείων για τον υπολογισμό της πρότασης ρύθμισης. Με την ειδική αντιπρόταση, για τον συγκεκριμένο υπολογισμό λαμβάνεται υπόψη η αξία της κύριας κατοικίας, ενώ η υπόλοιπη ακίνητη περιουσία οδηγείται προς εκποίηση.

Οι οφειλέτες που διαθέτουν αποκλειστικά την κύρια κατοικία τους δεν αποκλείονται, βεβαίως, από τον Εξωδικαστικό Μηχανισμό. Ο Εξωδικαστικός εξακολουθεί να αποτελεί γενικό εργαλείο ρύθμισης οφειλών.

Υπογραμμίζεται, επίσης, ότι ο αλγόριθμος δεν εξετάζει μόνο την αξία της περιουσίας. Λαμβάνει υπόψη και το διαθέσιμο εισόδημα μετά την αφαίρεση των εύλογων και ανελαστικών δαπανών του οφειλέτη, καθώς και των τυχόν συνοφειλετών ή εγγυητών. Η συγκεκριμένη παράμετρος συνδέεται και με τις απαιτήσεις της ευρωπαϊκής Οδηγίας 2019/1023.

Παράδειγμα προστασίας της κύριας κατοικίας

Οφειλέτης έχει συνολικές οφειλές ύψους 300.000 ευρώ, κύρια κατοικία αξίας 150.000 ευρώ και επιπλέον ακίνητη περιουσία συνολικής αξίας 50.000 ευρώ.

Υποβάλλει αίτηση στην πλατφόρμα του Εξωδικαστικού δηλώνοντας ότι επιθυμεί να προστατεύσει την κύρια κατοικία του και συναινεί στη ρευστοποίηση των υπόλοιπων ακινήτων.

Η διαδικασία έχει ως εξής:

Υποβάλλει αίτηση στην πλατφόρμα και δηλώνει ότι επιθυμεί να αξιοποιήσει τη δυνατότητα προστασίας της κύριας κατοικίας.

Η κύρια κατοικία, αξίας 150.000 ευρώ, διαχωρίζεται από τα υπόλοιπα ακίνητα.

Ο οφειλέτης συναινεί στη ρευστοποίηση της λοιπής ακίνητης περιουσίας, αξίας 50.000 ευρώ.

Η πρόταση ρύθμισης για τη διατήρηση της κύριας κατοικίας υπολογίζεται με βάση την αξία της.

Βήμα 1 – Υπολογισμός της ρυθμιζόμενης οφειλής

Στο συγκεκριμένο παράδειγμα:

Αρχική οφειλή: 300.000 ευρώ

Αξία κύριας κατοικίας: 150.000 ευρώ

Αξία λοιπών ακινήτων προς ρευστοποίηση: 50.000 ευρώ

Οφειλή που προκύπτει προς ρύθμιση: 150.000 ευρώ

Οι πιστωτές ικανοποιούνται επιπλέον κατά 50.000 ευρώ από τη ρευστοποίηση της λοιπής ακίνητης περιουσίας.

Με βάση το συγκεκριμένο παράδειγμα, από την εφαρμογή του αλγορίθμου προκύπτει διαγραφή μέρους της αρχικής οφειλής, αφού ληφθούν υπόψη τόσο η ρυθμιζόμενη οφειλή όσο και το προϊόν της ρευστοποίησης της υπόλοιπης περιουσίας.

Χρειάζεται, ωστόσο, ιδιαίτερη προσοχή: η μείωση της βάσης πάνω στην οποία υπολογίζεται η ρύθμιση δεν ταυτίζεται αυτομάτως με ισόποσο «κούρεμα» του συνολικού χρέους. Η τελική διαγραφή εξαρτάται και από το ποσό που μπορούν να ανακτήσουν οι πιστωτές από τη ρευστοποίηση της λοιπής περιουσίας.

Βήμα 2 – Νέα μηνιαία δόση

Η οφειλή των 150.000 ευρώ που απομένει προς ρύθμιση μπορεί να αποπληρωθεί σε χρονικό ορίζοντα έως 35 έτη, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά της οφειλής, τη δυνατότητα αποπληρωμής και την εισοδηματική κατάσταση του οφειλέτη.

Στόχος του αλγορίθμου είναι να προκύψει βιώσιμη μηνιαία δόση, λαμβάνοντας υπόψη τόσο την αξία της κύριας κατοικίας όσο και την πραγματική οικονομική δυνατότητα του οφειλέτη.

Βήμα 3 – Προστασία της κύριας κατοικίας

Με την ολοκλήρωση και την τήρηση της ρύθμισης, η κύρια κατοικία προστατεύεται έναντι των πιστωτών των οποίων οι απαιτήσεις έχουν ενταχθεί στη συμφωνία του Εξωδικαστικού.